NEWS - INFORMATION - NICOLAS ZAHAR


De la méthode par les revenus ou les capitaux

Envoyer Imprimer

De la méthode par les revenus ou les capitaux

Pour évaluer un bien, nous disposons de plusieurs méthodes et d'outils performants (une méthode pour appartement, plusieurs méthodes de comparaison, des méthodes de revenu ...etc).
Exemple d'évaluation :
  • dans un quartier intermédiaire (a) (milieu musicien, Roquebillière, Pastorelli, bas Lépante …)
  • dans un immeuble de standing standard (b)
  • un appartement de type 3 pièces de 60 m² en bon état général en étage moyen (c)
  • avec des prestations standards (c’) (cave, balcon, expo SEO, cuisine …)
    ...le type même de l’appartement standard médian d’une ville comme Nice (a’)
Le couple risque/rendement pour ce type de bien serait parfaitement comparable à tout autre produit de placement financier, immobilier ou autre (e)

Dans le contexte économique général d’aujourd’hui (f), le rendement moyen standard est de 5% pour un loyer de 800 € AUJOURD’HUI.
L'évaluation de ce bien résulte alors de la division des loyers annuels par le rendement, soit 9.600 € / 0,05 = 192.000 €.
Soit environ 3.000 € le m², prix de la cave déduit.
La méthode utilisée ci-dessus peut tout à fait être recoupée avec celle par la comparaison ...à condition de comparer avec des biens qui sont sous compromis, et non avec les annonces immobilières qui inondent le marché à tous les prix, souvent sans fondement.

Le marché actuel étant baissié, et sachant que l’on maitrise les variables a, b, c, d, e, f (notez que la variable f connaît de telle volatilité d'importance que ca pondération tend à croitre).

Le couple risque/rendement d'un appartement à l’Ariane est de 15 % de rentabilité, compte tenu du risque (du Hedge fund), à Franck Pilate, ce couple est de l'ordre de 2 % (du monétaire).

Avec ces deux méthodes, nous parvenons à démontrer le bienfondé d'un prix, autant auprès du vendeur qu'auprès de l’acheteur.

'Notre' prix ainsi démontré assoit le mandat et conforte ainsi la vente ...en justifiant au passage notre commission et notre raison d'être de Professionnel de l'immobilier ...plutôt que le « j’ai 20 ans d’immobilier », trop souvent annoncé.
Auteur de cet article : Nicolas ZAHAR - Gestion de Patrimoine - Agent Immobilier - Expert Immobilier - Ingénieur Financier
 

Être Professionnel... dans l'immobilier

Envoyer Imprimer
Note des utilisateurs: / 13
MauvaisTrès bien 
Qu'est-ce qu'un (bon) Professionnel de l'immobilier ?

Beaucoup aujourd'hui s'interrogent sur le métier d'Agent immobilier !

..."pourquoi passer par une agence immobilière pour vendre ou acheter ?
...car après tout, on peut faire l'économie du coût, pas toujours justifier, d'un tel intermédiaire."
Cela est tout à fait exact ! ...lorsque cet intermédiaire vous laisse remplir le mandat de manière incomplète, en vous laissant déterminer vous-même le prix de vente de votre bien, sans tenir compte du marché, et sans vous permettre de vous appuyer sur son expérience pragmatique du terrain.
Que de surcroit, cet "agent immobilier" vous laisse faire la visite - quasiment seul(e) - avec un(e) client(e) mal ciblé(e) qu'il vous à présenté(e). Et lorsque cet intermédiaire ne vérifie même pas la solvabilité de l'Acheteur, il vous fait encore perdre votre temps. S'il rédige en plus aussi mal le compromis que le mandat de vente, il risque aussi de vous faire annuler la vente. Il semblerait alors que dans ces conditions, il vaille mieux faire les choses soi-même plutôt que faire intervenir un(e) tocard(e).

Tout commence par la rédaction du Mandat de Vente :
  • à la CASE MANDANT : votre agent immobilier a-t'il fait signer tous les propriétaires ?
    en vérifiant l'attestation notariée rattachée au bien ainsi que la dernière taxe foncière ?
    Vous a-t-il interrogé(e) sur votre état civil ? votre contrat de mariage ?
    le nu-propriétaire ? les usus-fruitiers ? la date d'acquisition du bien ? si vous êtes bien pleinement propriétaire et juridiquement capable ? ...etc
  • à la CASE DESIGNATION DU BIEN : votre professionnel de l'immobilier a-t-il décrit de manière exhaustive votre bien ?
    en vérifiant les derniers comptes-rendus d'Assemblée Générale de l'immeuble s'il y a lieu ?
    les modifications intervenues sur le bien avec ou sans permis/autorisation ?
    a-t-il consulté les diagnostics techniques ? a-t-il vérifié s'il existe ou apparait un désordre quelconque ? ...etc
  • à la CASE PRIX : cet expert vous a-t-il conseillé(e) sur le prix grâce au moins aux deux méthodes recommandées par la Charte des Experts Immobiliers de France ?
    ..un prix doit autant se justifier auprès du Vendeur qu'auprès de l'Acheteur surtout en cette période de crise.

J'imagine que vous avez vérifié que ce "commerçant" a bien sa carte professionnelle et ses assurances obligatoires. Bien sûr, il vous a remis une copie du mandat avec une date limite de validité.
Si vous êtes au juste prix, votre Agent immobilier diffusera-t-il votre bien de manière suffisamment efficiente sur les supports publicitaires les mieux adaptés, notamment ceux réservés aux professionnels de l'immobilier,et auprès de ses confrères via le SiA par exemple.
Il est aujourd'hui indispensable que tout bon professionnel soit adhérant d'un groupement, tel que le SiA, ou appartienne à un réseau, afin de partager le MANDAT EXCLUSIF que vous avez accepté de signer - pour n'avoir qu'un seul mandataire - avec lui seul.
De cette manière, vous profitez du réseau des 200 agences immobilières adhérentes SiA sur Nice, et 500 professionnel(le)s d el'immobilier dans l'ensemble du département de Alpes Maritimes (06) sont à votre Service.
Auteur de cet article : Nicolas ZAHAR - Gestion de Patrimoine - Agent Immobilier - Expert immobilier
 

AGENCE IMMOBILIÈRE Mer & Montagne - EXPERTISE ÉVALUATION IMMOBILIÈRE

L'immobilier
est un Métier
...ce n'est pas le loto : nous ne prenons en mandat que ce en quoi nous croyons ! Expert immobilier, nos agences immobilières de Tende, Nice et du reste des Alpes-Maritimes rayonnent sur tout le département 06. Forts de plus de 10 ans d'expérience, avec plus d'un millier de Client(e)s et prospects, nous embrassons l'ensemble des métiers de l'immobilier. Nous travaillons suivant 3 principales étapes : LA PRISE DU MANDAT DE VENTE EXCLUSIF AU JUSTE PRIX, LA DIFFUSION OPTIMALE DANS LES AGENCES PARTENAIRES ET SUR DIFFÉRENTS SUPPORTS, ET ENFIN LA CONCLUSION SAINE, RAPIDE ET SÉCURISÉE DE LA TRANSACTION (vente de maison, villa, studio, appartement, parking, terrain, commerce ...).

Agence immobilière CONSEILS & GESTION à Nice et à Tende
w w w . C o n s e i l s G e s t i o n . FR
Alpes Maritimes - Côte d'Azur - Département 06 - Mer et Montagne
+ de 3000 BIENS IMMOBILIERS A VENDRE DISPONIBLES EN PORTEFEUILLE

Consultez-nous pour acquérir / acheter ou vendre votre appartement ou votre villa !

 

Lire la suite...
 

Vous Vendez

Envoyer Imprimer
VENDRE UN BIEN OU UNE AFFAIRE IMMOBILIERE

Nous proposons une ESTIMATION de votre bien immobilier SANS ENGAGEMENT de votre part.

Vous bénéficierez de :
  • notre expérience professionnelle
  • notre connaissance du marché immobilier
  • nos outils professionnels
Nous confier votre bien, c’est multiplier vos chances de trouver un acheteur en ayant votre bien automatiquement proposé à la vente dans l’ensemble des agences adhérentes au Service Inter Agences (SIA) de votre région. En signant un mandat avec Conseils et Gestion, 255 agences travaillent pour vous dans les Alpes-Maritimes*
  1. Présentation de votre bien en priorité aux acquéreurs ciblés de notre fichier
  2. Affichage dans notre vitrine au meilleur emplacement
  3. Pose d’un panneau « A VENDRE »
  4. Parution dans la presse spécialisée
  5. Diffusion de votre bien sur un ensemble de sites internet représentatifs
  6. Transmission immédiate de toute proposition d’achat
  7. Prise en charge de toutes démarches administratives
  8. Présence de votre conseillé à la signature notaire
*voir conditions avec votre Conseiller C&G
 

Vous Achetez

Envoyer Imprimer
ACHETER UN BIEN IMMOBILIER

Adhérent au Service Inter Agence (SIA / MLS), vous aurez accès à l’ensemble des biens détenus par toutes les agences associées. Vous multiplierez donc vos changes de trouver un bien qui corresponde à Votre cahier des charges et à votre budget.

Appelez nous dès maintenant au 06 62 89 97 25 ou remplissez notre formulaire (cliquez sur CONTACT dans le menu du haut). Nous nous engageons à vous répondre sous 24h.
Toute l’équipe de Conseils et Gestion est à votre disposition pour vous aider et vous conseiller dans vos démarches financières.

Quels sont vos avantages de nous contacter ?
  • Gain de temps et d’énergie
  • Un seul interlocuteur unique tout au long des négociations et jusqu’à la conclusion de la transaction
  • Large éventail de choix dans les Alpes Maritimes et au-delà
  • Vous bénéficierez de notre expérience professionnelle et notre connaissance du marché immobilier, grâce à notre expertise
  • Un accompagnement dans votre crédit bancaire
  • Des simulations adaptées.
CONSULTEZ NOS PETITES VENTES ANNONCES IMMOBILIERES
...nous pouvons présenter la vôtre !
 


Page 2 sur 4

FrancaisEnglish / AmericanEspañol / SpanishItalian - ItalyPortuguêsFranco Libanais / Israelien / Tunisien

Expertise de bien immobilier & VENTE sous MANDAT exclusif : en tant que professionnels et experts de l'immobilier, nous entamons nos expertises immobilières qu'après avoir reçus une copie certifiée, des compte-rendus des diagnostics obligatoires, des titres de propriété, des cartes d'identités des propriétaires, des rapports d'assemblées générales (pour la vente des appartements) et de la dernière taxe foncière. Ainsi, nous sommes parfaitement en mesure d'expertiser correctement vos biens immobiliers, et si vous nous en confiez la Vente, nous saurons aussi parfaitement les Vendre.

On n'expertise bien, seulement ce qu'on connait bien
On vend bien, seulement ce qu'on a bien expertisé
...conformément à la réglementation ...et au bon sens

HONORAIRES & COMMISSIONS Conseils & Gestion
TRANSACTIONS SUR IMMEUBLES:
6 % avec un forfait de 3.600 € ttc minimum
et 2.400 € ttc forfaitaire pour toutes transactions inférieures à 24.000€
TRANSACTIONS COMMERCES, VIAGERS, TERRAIN:
10 % avec un forfait de 4.800 € ttc minimum
et 2.400 € ttc forfaitaire pour toutes transactions inférieures à 24.000€
AVIS DE VALEUR:
120 € ttc dans la vallee de la Roya | 150 € ttc dans le Département 06 (Alpes Maritimes)

Sarl au Capital de 10.000 € - siege social: 11 av du 16 Sept 1947 06430 Tende
n° siren 483 130 928 - naf 6831Z – Carte de Transaction N° CPI 0605 2016 00 0007 805 RCP GALIAN 27628 F