Conseils Gestion

Être Professionnel... dans l'immobilier

Qu'est-ce qu'un (bon) Professionnel de l'immobilier ?

Beaucoup aujourd'hui s'interrogent sur le métier d'Agent immobilier !

..."pourquoi passer par une agence immobilière pour vendre ou acheter ?
...car après tout, on peut faire l'économie du coût, pas toujours justifier, d'un tel intermédiaire."
Cela est tout à fait exact ! ...lorsque cet intermédiaire vous laisse remplir le mandat de manière incomplète, en vous laissant déterminer vous-même le prix de vente de votre bien, sans tenir compte du marché, et sans vous permettre de vous appuyer sur son expérience pragmatique du terrain.
Que de surcroit, cet "agent immobilier" vous laisse faire la visite - quasiment seul(e) - avec un(e) client(e) mal ciblé(e) qu'il vous à présenté(e). Et lorsque cet intermédiaire ne vérifie même pas la solvabilité de l'Acheteur, il vous fait encore perdre votre temps. S'il rédige en plus aussi mal le compromis que le mandat de vente, il risque aussi de vous faire annuler la vente. Il semblerait alors que dans ces conditions, il vaille mieux faire les choses soi-même plutôt que faire intervenir un(e) tocard(e).

Tout commence par la rédaction du Mandat de Vente :
  • à la CASE MANDANT : votre agent immobilier a-t'il fait signer tous les propriétaires ?
    en vérifiant l'attestation notariée rattachée au bien ainsi que la dernière taxe foncière ?
    Vous a-t-il interrogé(e) sur votre état civil ? votre contrat de mariage ?
    le nu-propriétaire ? les usus-fruitiers ? la date d'acquisition du bien ? si vous êtes bien pleinement propriétaire et juridiquement capable ? ...etc
  • à la CASE DESIGNATION DU BIEN : votre professionnel de l'immobilier a-t-il décrit de manière exhaustive votre bien ?
    en vérifiant les derniers comptes-rendus d'Assemblée Générale de l'immeuble s'il y a lieu ?
    les modifications intervenues sur le bien avec ou sans permis/autorisation ?
    a-t-il consulté les diagnostics techniques ? a-t-il vérifié s'il existe ou apparait un désordre quelconque ? ...etc
  • à la CASE PRIX : cet expert vous a-t-il conseillé(e) sur le prix grâce au moins aux deux méthodes recommandées par la Charte des Experts Immobiliers de France ?
    ..un prix doit autant se justifier auprès du Vendeur qu'auprès de l'Acheteur surtout en cette période de crise.

J'imagine que vous avez vérifié que ce "commerçant" a bien sa carte professionnelle et ses assurances obligatoires. Bien sûr, il vous a remis une copie du mandat avec une date limite de validité.
Si vous êtes au juste prix, votre Agent immobilier diffusera-t-il votre bien de manière suffisamment efficiente sur les supports publicitaires les mieux adaptés, notamment ceux réservés aux professionnels de l'immobilier,et auprès de ses confrères via le SiA par exemple.
Il est aujourd'hui indispensable que tout bon professionnel soit adhérant d'un groupement, tel que le SiA, ou appartienne à un réseau, afin de partager le MANDAT EXCLUSIF que vous avez accepté de signer - pour n'avoir qu'un seul mandataire - avec lui seul.
De cette manière, vous profitez du réseau des 200 agences immobilières adhérentes SiA sur Nice, et 500 professionnel(le)s d el'immobilier dans l'ensemble du département de Alpes Maritimes (06) sont à votre Service.
Auteur de cet article : Nicolas ZAHAR - Gestion de Patrimoine - Agent Immobilier - Expert immobilier

Nos Services

Nos honoraires sont de 6 % TTC avec un minimum forfaitaire de 3600 € TTC.
Cela correspond à la fourchette basse du marché, soit 5% HT.

Ils se justifient par la qualité de notre Expertise et Savoir-faire en premier lieu, par les coûts des assurances et des formations, par les publicités papiers et internet, par nos structures (2 agences), par nos déplacements et enfin par le temps que nous passons pour chacun de nos dossiers et Clients (y compris les dimanches).

Salon de l IMMOBILIER a Nice


Chaque année, nous sommes présents au Salon de l'immobilier sur la Promenade des Anglais à Nice.

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Expert immobilier - Ingénieur Financier

AGENCE IMMOBILIÈRE Mer & Montagne - EXPERTISE ÉVALUATION IMMOBILIÈRE

L'immobilier
est un Métier
...ce n'est pas le loto : nous ne prenons en mandat que ce en quoi nous croyons ! Expert immobilier, nos agences immobilières de Tende, Nice et du reste des Alpes-Maritimes rayonnent sur tout le département 06. Forts de plus de 10 ans d'expérience, avec plus d'un millier de Client(e)s et prospects, nous embrassons l'ensemble des métiers de l'immobilier. Nous travaillons suivant 3 principales étapes : LA PRISE DU MANDAT DE VENTE EXCLUSIF AU JUSTE PRIX, LA DIFFUSION OPTIMALE DANS LES AGENCES PARTENAIRES ET SUR DIFFÉRENTS SUPPORTS, ET ENFIN LA CONCLUSION SAINE, RAPIDE ET SÉCURISÉE DE LA TRANSACTION (vente de maison, villa, studio, appartement, parking, terrain, commerce ...).

Agence immobilière CONSEILS & GESTION à Nice et à Tende
w w w . C o n s e i l s G e s t i o n . FR
Alpes Maritimes - Côte d'Azur - Département 06 - Mer et Montagne
+ de 3000 BIENS IMMOBILIERS A VENDRE DISPONIBLES EN PORTEFEUILLE

Consultez-nous pour acquérir / acheter ou vendre votre appartement ou votre villa !

 

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De la méthode par les revenus ou les capitaux

De la méthode par les revenus ou les capitaux

Pour évaluer un bien, nous disposons de plusieurs méthodes et d'outils performants (une méthode pour appartement, plusieurs méthodes de comparaison, des méthodes de revenu ...etc).
Exemple d'évaluation :
  • dans un quartier intermédiaire (a) (milieu musicien, Roquebillière, Pastorelli, bas Lépante …)
  • dans un immeuble de standing standard (b)
  • un appartement de type 3 pièces de 60 m² en bon état général en étage moyen (c)
  • avec des prestations standards (c’) (cave, balcon, expo SEO, cuisine …)
    ...le type même de l’appartement standard médian d’une ville comme Nice (a’)
Le couple risque/rendement pour ce type de bien serait parfaitement comparable à tout autre produit de placement financier, immobilier ou autre (e)

Dans le contexte économique général d’aujourd’hui (f), le rendement moyen standard est de 5% pour un loyer de 800 € AUJOURD’HUI.
L'évaluation de ce bien résulte alors de la division des loyers annuels par le rendement, soit 9.600 € / 0,05 = 192.000 €.
Soit environ 3.000 € le m², prix de la cave déduit.
La méthode utilisée ci-dessus peut tout à fait être recoupée avec celle par la comparaison ...à condition de comparer avec des biens qui sont sous compromis, et non avec les annonces immobilières qui inondent le marché à tous les prix, souvent sans fondement.

Le marché actuel étant baissié, et sachant que l’on maitrise les variables a, b, c, d, e, f (notez que la variable f connaît de telle volatilité d'importance que ca pondération tend à croitre).

Le couple risque/rendement d'un appartement à l’Ariane est de 15 % de rentabilité, compte tenu du risque (du Hedge fund), à Franck Pilate, ce couple est de l'ordre de 2 % (du monétaire).

Avec ces deux méthodes, nous parvenons à démontrer le bienfondé d'un prix, autant auprès du vendeur qu'auprès de l’acheteur.

'Notre' prix ainsi démontré assoit le mandat et conforte ainsi la vente ...en justifiant au passage notre commission et notre raison d'être de Professionnel de l'immobilier ...plutôt que le « j’ai 20 ans d’immobilier », trop souvent annoncé.
Auteur de cet article : Nicolas ZAHAR - Gestion de Patrimoine - Agent Immobilier - Expert Immobilier - Ingénieur Financier

Formation & Animation

Expert immobilier, nous intervenons en tant que formateur et consultant en partenariat avec différents centres de formation et consultants tant auprès des professionnels de l'immobilier, que des entreprises, administrations, collectivités locales et territoriales.